Người thuê chậm thanh toán tiền thuê – Chủ nhà có được cắt điện?

1️⃣ Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng và khai thác tài sản của bên thuê.

Bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đúng hạn.

Điện và nước được xem là điều kiện thiết yếu cho hoạt động kinh doanh.

Việc chủ nhà tự ý cắt điện có thể bị xem là hành vi vi phạm nguyên tắc cấm tự ý cưỡng chế (자력구제 금지 원칙).

Nguyên tắc này yêu cầu các bên phải giải quyết tranh chấp thông qua thủ tục pháp lý thay vì tự mình thực hiện biện pháp gây Tình huống thực tế từ nhà đầu tư Việt

Gần đây, KOVIRE nhận được phản ánh từ một chủ nhà người Việt đang sở hữu mặt bằng kinh doanh tại Hàn Quốc.

Người thuê thường xuyên trễ hạn thanh toán tiền thuê, nhiều lần nhắc nhở nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ. Trong bối cảnh đó, chủ nhà đặt câu hỏi liệu có thể tạm ngừng cung cấp điện để gây áp lực thanh toán hay không.

Đây là tình huống không hiếm gặp trong quá trình vận hành tài sản thương mại.

2️⃣ Nguyên tắc pháp lý tại Hàn Quốc

Theo cấu trúc pháp lý của hợp đồng thuê thương mại (상가임대차):

Chủ nhà có áp lực.

3️⃣ Rủi ro pháp lý có thể phát sinh

Nếu chủ nhà tự ý cắt điện trong khi người thuê vẫn đang kinh doanh, có thể phát sinh:

• Trách nhiệm hình sự liên quan đến hành vi cản trở hoạt động kinh doanh (업무방해죄).
• Trách nhiệm dân sự bồi thường thiệt hại do gián đoạn hoạt động kinh doanh.
• Nguy cơ bị yêu cầu khôi phục cấp điện thông qua biện pháp khẩn cấp (가처분).

Việc người thuê chậm thanh toán tiền thuê không tự động loại trừ các trách nhiệm này.

4️⃣ Hướng xử lý phù hợp theo hệ thống pháp luật

Thay vì áp dụng biện pháp cắt điện, chủ nhà nên thực hiện theo quy trình pháp lý:

Gửi văn bản yêu cầu thanh toán chính thức (내용증명).
Nếu đủ điều kiện, thông báo chấm dứt hợp đồng.
Trường hợp không trả lại mặt bằng, tiến hành khởi kiện yêu cầu giao trả (명도소송).
Kết hợp biện pháp bảo toàn quyền chiếm hữu khi cần thiết.

Dù quy trình này cần thời gian, nhưng về dài hạn giúp bảo vệ giá trị tài sản và hạn chế rủi ro phát sinh thêm tranh chấp.

5️⃣ Góc nhìn quản trị rủi ro đầu tư

Từ góc nhìn đầu tư, vấn đề không chỉ nằm ở việc “có được cắt điện hay không”. Điểm cốt lõi nằm ở cấu trúc hợp đồng và quản trị rủi ro ban đầu:

Đánh giá năng lực tài chính người thuê.
Thiết lập mức đặt cọc phù hợp.
Quy định rõ cơ chế xử lý khi chậm thanh toán.
Chuẩn bị sẵn lộ trình pháp lý khi phát sinh tranh chấp.

Một tài sản thương mại được cấu trúc tốt sẽ hạn chế tối đa nhu cầu phải sử dụng các biện pháp cực đoan.

Kết luận của KOVIRE

Trong môi trường pháp lý Hàn Quốc, việc tự ý cắt điện trong quan hệ thuê mặt bằng thương mại tiềm ẩn rủi ro pháp lý đáng kể và trong phần lớn trường hợp không được khuyến nghị.

Đối với nhà đầu tư Việt tại Hàn Quốc, cách tiếp cận chuyên nghiệp và tuân thủ hệ thống pháp luật luôn là lựa chọn an toàn và hiệu quả hơn so với giải pháp mang tính áp lực ngắn hạn.