Thị trường bất động sản Hàn Quốc bước vào năm 2026 trong trạng thái tương đối trầm lắng. Tuy nhiên, sự yên ắng đầu năm không phản ánh sự ổn định, mà cho thấy thị trường đang trong quá trình tái cấu trúc.
Nếu những năm trước được định hình bởi chu kỳ tăng – giảm giá rõ rệt, thì năm nay, yếu tố quyết định không còn nằm ở mức giá tuyệt đối, mà nằm ở các biến số cấu trúc: nguồn cung, chính sách, dòng tiền và tín dụng.
Biến số nền tảng nhất của năm 2026 là sự sụt giảm lượng nhà bàn giao mới. Trong vài năm gần đây, số lượng dự án khởi công giảm đáng kể, đặc biệt tại khu vực thủ đô. Hệ quả là nguồn cung nhà mới ra thị trường suy giảm theo chu kỳ trễ.
Điều này tạo áp lực nhất định lên phân khúc căn hộ mới tại Seoul và các khu vực lõi của Gyeonggi-do. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa thiếu cung mang tính cục bộ và thiếu cung trên diện rộng. Những khu vực có gia tăng dân số thực, hạ tầng hoàn thiện và thanh khoản ổn định có khả năng giữ nền giá. Ngược lại, những khu vực chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch hoặc thông tin chính sách có thể biến động mạnh mà không hình thành xu hướng bền vững. Song song với yếu tố cung, môi trường chính sách tiếp tục đóng vai trò then chốt.
Việc mở rộng khu vực yêu cầu cấp phép giao dịch đất (토지거래허가구역) ra toàn Seoul và một phần vùng thủ đô từ cuối năm 2025 đã làm thay đổi cấu trúc giao dịch. Cơ chế này về bản chất hạn chế giao dịch mang tính đầu cơ và yêu cầu mục đích sử dụng thực tế.
Bên cạnh đó, khả năng chấm dứt giai đoạn miễn áp dụng thuế chuyển nhượng lũy tiến đối với người sở hữu nhiều nhà, cùng với áp lực gia tăng thuế tài sản, khiến nhóm nhà đầu tư đa sở hữu buộc phải cân nhắc lại chiến lược nắm giữ.
Điểm đáng chú ý là các biện pháp này không làm thị trường sụp đổ, nhưng làm chậm nhịp giao dịch và giảm mức độ sử dụng đòn bẩy. Thị trường bước vào trạng thái “lọc lựa”, trong đó những nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ gặp khó khăn hơn so với nhóm có vốn chủ cao và cấu trúc tài chính an toàn.
Vì vậy, cơ hội trong giai đoạn này không dành cho đầu cơ ngắn hạn, mà phù hợp với chiến lược trung – dài hạn dựa trên phân tích dòng tiền và khả năng nắm giữ.
Một chuyển động đáng chú ý khác là sự dịch chuyển dòng tiền sang bất động sản thương mại. Khi thị trường nhà ở chịu ảnh hưởng bởi quy định và tín dụng, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm tài sản tạo thu nhập ổn định.
Khách sạn hưởng lợi từ phục hồi du lịch, tài sản bán lẻ tại khu dân cư có mật độ cao, trung tâm logistics và trung tâm dữ liệu là những phân khúc được quan tâm nhiều hơn. Điều này cho thấy cấu trúc đầu tư đang thay đổi từ kỳ vọng tăng giá vốn sang ưu tiên dòng tiền vận hành. Sự thay đổi này mang tính chu kỳ và có thể mở ra một giai đoạn tái định giá tài sản thương mại trong những năm tới.
Yếu tố quyết định tốc độ thị trường trong năm 2026 vẫn là môi trường tín dụng. Quy định về tổng tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DSR) tiếp tục duy trì ở mức nghiêm ngặt, đặc biệt tại khu vực thủ đô.
Trong bối cảnh đó, khả năng vay vốn trở thành điều kiện tiên quyết của giao dịch. Nhiều trường hợp nhu cầu mua vẫn tồn tại, nhưng không thể thực hiện do hạn chế tài chính. Vì vậy, giá có thể không giảm sâu, nhưng thanh khoản duy trì ở mức thấp. Thị trường rơi vào trạng thái điều chỉnh mềm, thay vì biến động mạnh.
Từ góc nhìn của KOVIRE, đối với nhóm khách Việt Nam tại Hàn Quốc – chủ yếu mua để ở với ngân sách dưới 1 tỷ KRW và tập trung vào Seoul, Incheon, Gyeonggi – tác động của các chính sách siết cao cấp tương đối hạn chế. Phân khúc cao cấp trên 3 tỷ KRW mới là khu vực chịu ảnh hưởng mạnh từ quy định và có thể xuất hiện cơ hội đàm phán tốt hơn trong ngắn hạn.
Do đó, việc đánh giá cơ hội không nên dựa trên nhận định chung về toàn thị trường, mà phải phân tích theo từng phân khúc cụ thể. Tổng thể, năm 2026 không phải là năm bùng nổ cũng không phải là năm suy thoái. Đây là năm thị trường tái cấu trúc. Giá không còn là thước đo duy nhất.
Thay vào đó, nhà đầu tư cần theo dõi tốc độ triển khai chính sách cung, định hướng điều chỉnh quy định, xu hướng dịch chuyển dòng tiền và môi trường tín dụng. Những người chuẩn bị tốt về tài chính và có chiến lược rõ ràng sẽ tìm được tài sản phù hợp. Ngược lại, sự thiếu chuẩn bị sẽ khiến quyết định đầu tư trở nên rủi ro hơn trong bối cảnh biến số gia tăng. Thị trường năm 2026 không thưởng cho sự vội vàng. Nhưng vẫn mở cơ hội cho những người hiểu cấu trúc và hành động có kỷ luật.
