Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh cấu trúc rõ ràng. Khi phân khúc căn hộ cao cấp tại Seoul bị siết tín dụng và đứng trước nguy cơ điều chỉnh chính sách thuế, dòng tiền đầu tư không rút khỏi thị trường mà đang dịch chuyển sang tài sản thương mại lõi trung tâm, đặc biệt là phân khúc 꼬마빌딩 – tòa nhà quy mô nhỏ.
Đây là điểm mà những người đang tìm hiểu mua nhà Hàn Quốc cần nhìn ở góc độ chiến lược thay vì chỉ quan sát biến động giá.
Sau các biện pháp kiểm soát giao dịch và hạn mức vay, căn hộ trên 2,5 tỷ won chỉ được vay tối đa 200 triệu won. Điều này làm thay đổi hoàn toàn cấu trúc đòn bẩy tài chính. Khi khả năng vay giảm mạnh, hiệu suất vốn của nhà đầu tư căn hộ bị thu hẹp. Trong khi đó, tòa nhà thương mại lại vận hành theo cơ chế tín dụng doanh nghiệp, có thể đạt LTV 60%–80% tùy hồ sơ tài chính. Sự khác biệt này tạo ra lợi thế rõ rệt về cấu trúc vốn.
Về thuế, căn hộ chịu ngưỡng thuế tài sản tổng hợp ở mức thấp hơn nhiều so với tòa nhà thương mại. Đối với tòa nhà, đất phải có giá công bố vượt ngưỡng cao mới bước vào diện chịu thuế tương tự. Trong bối cảnh chi phí nắm giữ ngày càng được tính toán kỹ, khung thuế và tín dụng đã khiến cán cân đầu tư thay đổi.
Số liệu giao dịch phản ánh xu hướng này. Sau giai đoạn suy giảm vì lãi suất tăng mạnh, lượng giao dịch tòa nhà mini tại Seoul đã phục hồi liên tiếp hai năm gần đây. Đây không phải là làn sóng đầu cơ, mà là sự quay lại có chọn lọc của dòng tiền.
Khu vực nổi bật nhất hiện nay là Seongsu, đặc biệt là Yeonmujang-gil thuộc Bắc Seongsu.
Theo dữ liệu giao dịch, tháng 11 năm ngoái một tòa nhà 5 tầng tại khu vực này được bán với giá khoảng 22 tỷ won, tương đương 394 triệu won mỗi 3.3㎡ (평). Trước đó, mặt bằng giá phổ biến của khu vực chỉ ở mức 200–300 triệu won mỗi 3.3㎡. Sau khi mốc 400 triệu won được thiết lập, giá chào bán hiện nay đã tăng lên vùng 500–700 triệu won mỗi 3.3㎡. Điều này cho thấy thị trường đã bước sang một vùng định giá mới, phản ánh kỳ vọng lớn vào dòng khách thương mại và tiềm năng khu vực.
Một khu vực khác đáng chú ý là Apgujeong Rodeo và khu vực lân cận Dosan Park.
Giá giao dịch cuối năm trước tại đây dao động quanh mức 350–450 triệu won mỗi 3.3㎡, trong khi giá chào hiện tại đã tăng lên khoảng 400–550 triệu won mỗi 3.3㎡. Đây là những khu vực có mật độ thương hiệu cao, lưu lượng khách ổn định và khả năng giữ giá tốt hơn so với các khu thương mại cấp hai.
Tuy nhiên, đầu tư tòa nhà mini trong bất động sản Hàn Quốc không phải là bài toán đơn giản. Khác với việc mua nhà Hàn Quốc để ở hoặc nắm giữ căn hộ, tài sản thương mại đòi hỏi năng lực quản lý khách thuê, kiểm soát tỷ lệ lấp đầy và dự báo rủi ro tái cấp vốn khi lãi suất biến động. Giá trị tài sản phụ thuộc trực tiếp vào sức sống của khu thương mại và chất lượng dòng người, không chỉ vào chu kỳ thị trường.
Ở góc nhìn chuyên môn của KOVIRE, giai đoạn hiện tại không phải là cuộc chơi của số đông. Chính sách đang tái phân bổ lợi thế giữa các loại tài sản. Nhà đầu tư cần hiểu rõ cấu trúc vốn của mình, mục tiêu dòng tiền hay tăng giá, và khả năng quản trị thực tế.
Trong chu kỳ này của bất động sản Hàn Quốc, tài sản thương mại lõi trung tâm có thể là cấu trúc hợp lý đối với nhà đầu tư có tài chính, kinh nghiệm và chấp nhận sự phức tạp. Nhưng nếu thiếu phân tích lưu lượng khách, thiếu đánh giá khách thuê và chỉ nhìn vào con số giá cao, rủi ro sẽ rất lớn.
Thị trường không còn dành cho quyết định cảm tính. Nó dành cho người hiểu luật chơi.
