Hiện tại thị trường bất động sản Hàn Quốc đang ở một giai đoạn rất đặc biệt, khi các chính sách siết chặt đối với nhà ở cùng với biến động lãi suất khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy bối rối, đặc biệt là khi nhìn vào thực tế tỷ lệ trống của các mặt bằng thương mại đang tăng lên. Nhưng nếu nhìn sâu hơn một chút, đây không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà ngược lại có thể là một cơ hội rất rõ ràng cho những người thực sự hiểu thị trường.
Vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ dòng tiền không bao giờ đứng yên. Khi thị trường nhà ở bị siết chặt bởi thuế, bởi quy định về tỷ lệ trả nợ trên thu nhập và bởi các rào cản tài chính, dòng vốn lớn buộc phải tìm một lối thoát khác, và thực tế đang cho thấy nó đang dịch chuyển rất nhanh sang phân khúc bất động sản thương mại, đặc biệt là các tòa nhà quy mô vừa và nhỏ. Đây không phải là hiện tượng mới mà là một quy luật lặp lại nhiều lần trong thị trường, tức là khi bị siết ở một khu vực thì dòng tiền sẽ phình ra ở khu vực khác.
Điểm đáng chú ý là trong khi nhà ở bị kiểm soát rất chặt về tín dụng thì bất động sản thương mại lại có cơ chế vận hành hoàn toàn khác. Nhà đầu tư có thể sử dụng đòn bẩy tài chính cao hơn rất nhiều, thậm chí lên tới 80–90% giá trị tài sản, điều mà gần như không thể xảy ra với nhà ở trong bối cảnh hiện tại. Điều này khiến cho cùng một lượng vốn, khả năng kiểm soát tài sản của nhà đầu tư tăng lên đáng kể.
Không chỉ vậy, về mặt thuế và cấu trúc pháp lý, bất động sản thương mại còn linh hoạt hơn rất nhiều, đặc biệt nếu sử dụng công ty hoặc có chiến lược chuyển giao tài sản hợp lý.
Nhưng câu hỏi lớn nhất mà ai cũng đặt ra là: “Vậy còn tỷ lệ trống cao thì sao?” – và đây chính là chỗ mà phần lớn nhà đầu tư đang hiểu sai. Họ nhìn công suất trống như một rủi ro, trong khi với góc nhìn của người làm gia tăng giá trị tài sản, đó lại là dấu hiệu của một tài sản đang bị định giá thấp. Một tòa nhà nhiều diện tích trống đồng nghĩa với việc giá trị hiện tại của nó chưa được khai thác hết, và điều đó mở ra cơ hội mua vào với giá tốt hơn so với giá trị tiềm năng.
Thực tế, vấn đề của nhiều tòa nhà không nằm ở thị trường, mà nằm ở cách vận hành. Nếu chỉ đơn giản là cho thuê từng mặt bằng mà không có chiến lược tổng thể thì việc trống là điều tất yếu.
Nhưng nếu áp dụng đúng chiến lược, ví dụ như tái cấu trúc danh sách khách thuê – đưa vào một khách thuê chủ lực có khả năng thu hút người đến, hoặc chuyển đổi công năng sang các mô hình đang có nhu cầu cao như phòng khám, văn phòng chia sẻ, hoặc mô hình lưu trú dành cho giới trẻ, thì bài toán hoàn toàn thay đổi.
Thậm chí, chỉ cần cải tạo mặt tiền, nâng cấp tiện ích hay bổ sung thang máy cũng có thể giúp tăng giá thuê lên 20–30% là chuyện rất phổ biến trong thực tế.
Vì vậy, nếu nhìn theo cách truyền thống – mua tài sản tốt và chờ tăng giá – thì chiến lược đó đang dần lỗi thời. Thị trường hiện tại đòi hỏi một tư duy khác: không phải là mua cái đang tốt, mà là mua cái có vấn đề nhưng có thể giải quyết được.
Nói cách khác, đây là cuộc chơi của những người biết tạo ra giá trị, chứ không phải chỉ chờ giá trị tăng.
