Thị trường khách sạn tại Hàn Quốc, đặc biệt là Seoul, đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng rất rõ ràng và có tính chu kỳ dài hạn, chứ không còn là câu chuyện ngắn hạn theo sự kiện. Những gì đang diễn ra không phải là “hot tạm thời”, mà là một sự mất cân bằng cung – cầu mang tính cấu trúc, và chính điều này sẽ quyết định xu hướng thị trường trong ít nhất 5 đến 7 năm tới.
Về phía cầu, lượng khách du lịch quốc tế đến Hàn Quốc liên tục tăng mạnh, đã đạt mức kỷ lục khoảng 18,7 triệu lượt và vẫn đang tiếp tục đi lên. Seoul là trung tâm của dòng khách này, từ khách du lịch, công tác, đến các sự kiện quốc tế quy mô lớn. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: số lượng phòng khách sạn gần như không tăng tương ứng sau giai đoạn Covid. Nguồn cung bị “đóng băng” trong nhiều năm, dẫn đến tình trạng thiếu phòng ngày càng rõ rệt. Đây không phải là thiếu tạm thời, mà là thiếu do hệ thống không kịp phản ứng.
Nguyên nhân của việc nguồn cung không tăng không hề đơn giản. Thứ nhất là quỹ đất tại Seoul gần như không còn, đặc biệt ở các khu trung tâm. Thứ hai là chi phí xây dựng tăng mạnh sau Covid, khiến việc phát triển khách sạn – vốn đã là loại hình bất động sản đắt đỏ nhất – trở nên khó khăn hơn rất nhiều. Thứ ba là đặc thù của ngành khách sạn luôn chịu ảnh hưởng mạnh bởi yếu tố vĩ mô như dịch bệnh hay chính trị, khiến nhiều nhà đầu tư e dè. Chính ba yếu tố này khiến nguồn cung không thể tăng nhanh, dù nhu cầu đang tăng rất rõ.
Một điểm mà nhiều nhà đầu tư thường hiểu sai là khả năng chuyển đổi các tòa nhà hiện hữu, như văn phòng, thành khách sạn. Trên lý thuyết thì nghe có vẻ đơn giản, nhưng thực tế gần như không khả thi nếu không đập đi xây lại. Hệ thống kỹ thuật của khách sạn hoàn toàn khác: từ nước, điện, phòng vệ sinh từng phòng, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy cho đến yêu cầu về ánh sáng tự nhiên. Ngay cả những không gian lớn như rạp chiếu phim cũng không thể chuyển đổi nếu không có cửa sổ. Trong thực tế, phần lớn các dự án chuyển đổi đều phải quay về phương án phá dỡ và xây mới, tức là chi phí và thời gian không khác gì phát triển từ đầu.
Chính vì vậy, việc nguồn cung tăng chậm gần như là “định mệnh” của thị trường này. Khi cung không theo kịp cầu, giá phòng chắc chắn sẽ tăng. Hiện tại, giá khách sạn tại Seoul vẫn đang bị đánh giá thấp so với các thành phố lớn trong khu vực như Tokyo, nơi giá phòng cao hơn khoảng 1,5 đến 1,8 lần. Khoảng cách này chính là dư địa tăng giá trong tương lai. Thêm vào đó, sự xuất hiện của các thương hiệu khách sạn siêu cao cấp như Aman, Mandarin Oriental hay Ritz-Carlton sẽ kéo mặt bằng giá lên một tầng mới. Thị trường đang hướng đến một giai đoạn mà giá phòng trung bình của phân khúc cao cấp có thể chạm mốc 2 triệu won mỗi đêm.
Một điểm rất quan trọng cần hiểu là trong ngành khách sạn, thương hiệu gần như quyết định giá. Nếu trong bất động sản nhà ở, yếu tố quan trọng nhất là vị trí, thì trong khách sạn, vị trí chỉ là điều kiện cần, còn thương hiệu mới là yếu tố quyết định khả năng định giá. Hai khách sạn cùng vị trí nhưng khác thương hiệu có thể chênh lệch giá rất lớn, và điều này mang tính hệ thống chứ không phải ngoại lệ.
Tuy nhiên, thị trường này không đồng đều. Seoul đang trong trạng thái “quá nóng” với nhu cầu cao và nguồn cung thiếu, trong khi nhiều khu vực địa phương lại rơi vào tình trạng ngược lại, công suất phòng thấp và khó khăn trong vận hành. Riêng Jeju là một trường hợp đặc biệt: hiện tại đang yếu do ảnh hưởng của việc du lịch quốc tế hồi phục, nhưng trong 2–3 năm tới có khả năng quay lại khi chu kỳ du lịch nội địa phục hồi. Điều này cho thấy thị trường khách sạn không phải là một bức tranh đồng nhất, mà là một hệ sinh thái phân hóa mạnh theo khu vực.
Nếu nhìn từ góc độ đầu tư, khách sạn rõ ràng là một loại tài sản đang bước vào chu kỳ thuận lợi. Nhưng nếu nhìn nó như một cơ hội dễ dàng thì lại là một sai lầm lớn. Đây là loại hình đòi hỏi vốn lớn, thời gian phát triển dài (thường trên 5 năm), phụ thuộc nhiều vào đơn vị vận hành và cực kỳ nhạy cảm với biến động kinh tế. Nó không phù hợp với nhà đầu tư nhỏ lẻ hay những người tìm kiếm lợi nhuận nhanh.
Điểm mấu chốt nằm ở chỗ: khách sạn không phải là bất động sản thuần túy, mà là một tài sản vận hành. Người sở hữu không chỉ “giữ tài sản”, mà đang tham gia vào một ngành kinh doanh. Và chính vì vậy, cách tiếp cận cũng phải khác hoàn toàn so với nhà ở hay văn phòng.
Tóm lại, câu chuyện của thị trường khách sạn tại Seoul có thể gói gọn trong một câu rất đơn giản nhưng cực kỳ chính xác: thành phố này không thiếu khách du lịch, mà đang thiếu phòng để ngủ. Và khi một thị trường rơi vào trạng thái thiếu cung mang tính cấu trúc như vậy, xu hướng tăng giá gần như là điều không thể tránh khỏi.
KOVIRE hiện có sẵn nguồn hàng khách sạn với quy mô đa dạng, đủ khả năng đáp ứng nhu cầu đầu tư của khách hàng từ phân khúc trung cấp đến cao cấp, phù hợp với từng chiến lược đầu tư cụ thể.
