50/50 CHUYÊN GIA CÙNG NHẬN ĐỊNH: GIÁ JEONSE VÀ WOLSE TẠI SEOUL CÓ THỂ TIẾP TỤC TĂNG
Một khảo sát mới của Maeil Business Newspaper (매일경제) với 50 chuyên gia bất động sản Hàn Quốc cho thấy một mức độ đồng thuận khá hiếm gặp: cả 50 chuyên gia đều dự báo giá thuê căn hộ tại Seoul sẽ tiếp tục tăng trong năm tới.
Đáng chú ý, 96% chuyên gia dự báo giá jeonse (전세 – thuê đặt cọc lớn) tăng từ 3% trở lên. Với wolse (월세 – thuê trả tiền hàng tháng), tỷ lệ dự báo tăng từ 3% trở lên là 88%.
THỰC TẾ THỊ TRƯỜNG ĐANG DIỄN BIẾN RA SAO?
Tính đến tuần thứ hai của tháng 9/2026, giá jeonse căn hộ Seoul đã tăng lũy kế 7,79% từ đầu năm. Trong khi đó, giá mua bán căn hộ Seoul đã tăng liên tục 84 tuần.
Điều đáng chú ý là đà tăng của jeonse không còn tập trung ở những khu vực đắt đỏ ven sông Hàn.
Tại Seongbuk-gu, giá jeonse tăng 12,84% từ đầu năm và đã xuất hiện giao dịch căn hộ 84㎡ ở mức 1,1 tỷ won. Dongdaemun-gu cũng xuất hiện căn 84㎡ giao dịch khoảng 1 tỷ won.
Nói cách khác, mức “jeonse 1 tỷ won cho căn quốc dân 84㎡” đang dần xuất hiện tại những khu vực trước đây được xem là có giá dễ tiếp cận hơn.
VÌ SAO THỊ TRƯỜNG THUÊ ĐANG CHỊU ÁP LỰC?
Một yếu tố quan trọng là nguồn cung.
Chỉ tính từ đầu năm 2026 đến ngày 18/9, số căn hộ Seoul đang chào jeonse đã giảm khoảng 10,8%, từ 23.060 xuống còn 20.573 căn. Ở một số khu vực, mức giảm còn lớn hơn đáng kể.
Khi nguồn nhà cho thuê giảm trong khi nhu cầu ở thực vẫn lớn, người thuê phải cạnh tranh với nhau nhiều hơn. Đồng thời, việc thị trường chuyển dần từ jeonse sang wolse khiến chi phí nhà ở hàng tháng trở thành gánh nặng ngày càng rõ rệt.
CÒN GIÁ MUA NHÀ?
46/50 chuyên gia, tương đương 92%, cho rằng giá căn hộ Seoul sẽ tiếp tục tăng ít nhất đến nửa đầu năm tới. Hai biến số được các chuyên gia nhắc đến nhiều là thay đổi lãi suất và việc thị trường jeonse bất ổn khiến một phần người thuê chuyển sang mua nhà.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là “giá nhà Seoul ở đâu cũng tăng”.
Dữ liệu mới nhất cho thấy thị trường đang phân hóa khá mạnh: trong khi nhiều khu vực phía Bắc và các khu trung bình tiếp tục tăng, Gangnam, Seocho và Songpa gần đây lại ghi nhận điều chỉnh giá. Riêng giá jeonse tại Seocho và Gangnam cũng đang giảm trong vài tuần gần đây.
Vì vậy, theo Ngọc Seoul, câu hỏi quan trọng với người Việt Nam đang sống tại Hàn Quốc lúc này không đơn giản là:
“Nên thuê hay nên mua?”
Mà phải là:
“Nếu tiếp tục thuê 3–5 năm nữa, tổng chi phí nhà ở của mình là bao nhiêu? Nếu mua, với thu nhập và khả năng vay hiện tại, mình có đủ sức giữ căn nhà qua một chu kỳ thị trường hay không?”
Nhà để ở trước hết vẫn là một bài toán tài chính cá nhân.
Thị trường có thể cho chúng ta dữ liệu, nhưng quyết định mua hay thuê phải dựa trên dòng tiền, thời gian dự kiến sinh sống tại Hàn Quốc và khả năng chịu đựng lãi suất của từng gia đình.
